13 maio Casa na praia e beira de rios e lagos ou terreno de marinha?
Casa na praia, casa na beira de rios ou lagoas sempre inspirou poetas, vista infinita do horizonte. Inspirou o legislador brasileiro que escreveu seus mandamentos sobre o assunto. E o próprio Estado brasileiro encontrou um meio de transformar o sonho de proprietários ou investidores em pesadelo e caso de justiça.
Em termos jurídicos, uma casa muito perto da praia, de rios ou lagoas pode ser considerada em terreno de marinha: é a faixa de toda a costa brasileira que se estende por 33 metros contados para o lado da terra a partir da média das marés altas. Tal conceito e medida foram estabelecidos tendo como referência as marés no ano de 1831. Eventual acréscimo natural ou artificial para o lado do mar ou dos rios e lagoas, também integram o conceito.
A Lei determina que a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) deveria fazer as medições dos terrenos de marinha a partir das informações sobre a média das marés altas para então cobrar a taxa administrativa de ocupação de terreno de marinha. Mas a contumaz voracidade de arrecadação do Estado brasileiro não o faz e adota uma metragem presumida. Estudos jurídicos e laudos técnicos confirmam que a grande maioria dos terrenos tidos pelo Estado como terrenos de marinha e que a União cobra as taxas, estariam isentos dessa cobrança.
Por lei a União é detentora do domínio pleno (propriedade) dos imóveis em tal situação. Assim, mesmo que você tenha adquirido o imóvel escritura e publicidade no registro de imóveis o proprietário de um imóvel em faixa de marinha é a União. De um tempo para cá essa restrição aparece na matrícula do imóvel. Mas muitos dos antigos proprietários ficam surpresos ao serem exigidos de tal taxa e que de proprietários passaram a ser meros ocupantes devedores de uma taxa anual à União e não mais proprietários. O Foro é como se chama o que se paga à União por não se ter o domínio pleno do imóvel. Já a Taxa de Ocupação refere-se a um direito precário sobre um imóvel que possui benfeitorias. O Laudêmio é o valor que se paga à União pela transferência onerosa do domínio útil (isto é, venda) a outrem.
Eis as alíquotas dessas cobranças: a) o Foro: equivale a 0,6% do valor do domínio pleno do imóvel; b) a Taxa de Ocupação (calculada sobre o valor do terreno): 2% para as ocupações já inscritas ou requeridas até 30 de setembro de 1988 e 5% para as demais; e, por último, c) o Laudêmio: corresponde sobre o total da operação de venda do imóvel.
Diante desse quadro, evidente que muitos são os motivos para questionamento judicial desses procedimentos, especialmente os ilegais. Entretanto, destacam-se: a) a maioria dos casos em que a demarcação dos terrenos de marinha realizada é ilegal e fere o direito dos proprietários; b) o reajuste das taxas são ilegais uma vez que a Secretaria de Patrimônio da União o faz em razão do valor atualizado do imóvel, quando deveria proceder, apenas, a atualização monetária; c) as benfeitorias construídas sobre osterrenos de marinha, como por exemplo, casas, prédios, apartamentos, salas, etc., não estão sujeitas à cobrança de foro, taxa de ocupação e laudêmio.
Assim, diante dessa ilegalidade praticada pelo Estado brasileiro, com base em estudos jurídicos e laudos periciais que fundamentam eventual manejo de ação judicial, é a única alternativa para pôr fim à prática arbitrária e ilegal.
Logo, o interessado em investir em áreas muito próximas à praia ou aos rios e lagos pode tomar cuidado para não ser surpreendido. Já os proprietários alvo de mais essa arrecadação do Estado brasileiro podem pleitear em juízo a cessão/diminuição da dessas taxas administrativas ilegais e, ainda, reaver os valores eventualmente pagos, cobrados ilegalmente, nos últimos cinco anos. Se não a agir a única alternativa é se submeter ao pagamento. Se o proprietário decide não pagar a taxa, o Estado brasileiro resolve a questão por si só: (1) inscreve o cidadão em dívida ativa; (2) compensará a dívida com crédito referente à restituição do Imposto de Renda.
Fabrício Ilha
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